Site aidatlarına yeni düzenleme: Artışlara sınır ve yetki kat maliklerinde

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni düzenleme ile site aidatlarına ilişkin önemli değişiklikler hayata geçiriliyor. Sitelerde yaşayan vatandaşları zorlayan yüksek aidat artışlarının önüne geçilmesi amacıyla hazırlanan kanun teklifinin ilk beş maddesi kabul edildi. Düzenleme kapsamında aidatların belirlenmesinde yetkinin kat malikleri kuruluna verilmesi ve keyfi artışların sınırlandırılması hedefleniyor.

Aidat belirleme yetkisi kat maliklerine veriliyor

Kabul edilen düzenlemeler çerçevesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılması öngörülüyor. Buna göre site yöneticilerinin aidat ve avans belirleme yetkisi sınırlandırılıyor. Artık bu tür kararların kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getirilecek.

Bu değişiklikle birlikte site yöneticilerinin tek taraflı olarak aidat belirlemesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor. Aidat artırma yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna verilecek ve bu süreçte site sakinlerinin daha aktif rol alması sağlanacak.

İşletme projeleri genel kurul onayına bağlanacak

Yeni düzenleme kapsamında işletme projelerinin hazırlanması ve uygulanması süreçlerinde de değişiklikler yapılıyor. Buna göre site yönetimleri tarafından hazırlanan işletme projeleri, kat malikleri genel kurulunda görüşülerek onaylanacak.

Kat malikleri kurulunun onayından geçmeyen işletme projeleri yürürlüğe giremeyecek. Bu düzenleme ile site bütçelerinin daha şeffaf şekilde belirlenmesi ve harcamaların ortak kararla yapılması hedefleniyor.

Avans toplama ve geçici proje düzenlemesi

Kanun teklifi kapsamında yöneticilerin avans toplama süreçlerine ilişkin kurallar da netleştiriliyor. Buna göre yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim, bakım ve işletme giderleri için gerekli avansı yönetim planında belirtilen zamanda tahsil edecek. Eğer bu konuda bir zaman belirlenmemişse, her takvim yılının ilk ayında avans toplanacak.

Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmaması halinde ise yöneticiler en geç üç ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlü olacak. Bu proje kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilecek ve yine üç ay içinde genel kurulda karara bağlanacak.

Aidat artışlarına üst sınır getiriliyor

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri aidat artışlarına getirilen sınır oldu. Buna göre mevcut işletme projesi bulunan sitelerde yeni dönem aidatları belirlenirken artış oranı sınırlandırılacak. Aidat artışları, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde belirlenecek.

Ayrıca bu artış oranlarının da kat malikleri kurulunun onayına sunulması gerekecek. Bu uygulama ile yüksek oranlı ve kontrolsüz aidat artışlarının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Yönetim planı değişikliklerinde yeni şartlar

Düzenleme kapsamında site yönetim planlarında yapılacak değişiklikler için de yeni kurallar getiriliyor. Buna göre toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek.

Geçici yönetimle ilgili hükümlerin değiştirilmesi de yine bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyu ile mümkün olacak. Bu şartlara aykırı olan yönetim planı hükümleri ise geçersiz sayılacak.

Tapu ve sosyal konut alanında düzenlemeler

Kanun teklifi kapsamında yalnızca site aidatları değil, farklı alanlarda da değişiklikler yer alıyor. Tapu Kanunu’nda yapılan düzenleme ile konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getiriliyor.

Öte yandan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027’ye kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihalelerde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin üç yıla kadar uzatılması konusunda Cumhurbaşkanı’na yetki verildiği de düzenlemede yer aldı.

Düzenlemenin genel amacı ve etkisi

Kabul edilen düzenleme ile birlikte site aidatlarında yaşanan yüksek artışların ve keyfi uygulamaların önüne geçilmesi hedefleniyor. Özellikle son dönemde kiralarla yarışan aidat ücretlerinin kontrol altına alınması amaçlanıyor.

Kat malikleri kurulunun yetkilendirilmesi ile karar süreçlerinde daha geniş katılım sağlanacak ve site yönetimlerinde şeffaflık artırılacak. Böylece hem site sakinlerinin mali yükünün dengelenmesi hem de yönetim süreçlerinin daha düzenli hale getirilmesi bekleniyor.

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen bu düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte site yönetimlerinde yeni bir dönemin başlaması öngörülüyor. Aidat artışlarına getirilen sınır ve kat malikleri kurulunun yetkilendirilmesi, uygulamada önemli değişiklikler doğuracak başlıca unsurlar arasında yer alıyor.